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분양전환공공아파트 분양전환 부적격 판정에 대하여 -세종시 변호사

종시 내에서 요즘 분양전환주택이 논란이 되고 있습니다. 공공주택 사업자는 여러 이유를 들어 임차인분양전환 요청에 대하여 거절통보를 하고 있는데요.

분양전환 부적격 사유를 보면 ‘①무단 전대를 이유로 한 경우(직계 존비속이 아닌 가족과 같이 살았다) ② 실거주를 하지 않았다는 경우’ 정도가 될 것입니다.

보통 분양전환을 기대한 임차인들은 위 사유를 들어 분양전환부적격 통보를 받으면 큰 충격을 받을 것입니다. 이에 대한 해결의 실마리로 무단전대 및 실거주 요건에 관련된 민법 조항 및 판례를 보도록 하겠습니다.

임대차 전대에 관한 민법 조항을 보도록 하겠습니다.

● 민법 제629조(임차권의 양도, 전대의 제한)

①임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.

②임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

● 제632조(임차건물의 소부분을 타인에게 사용케 하는 경우) 전3조의 규정은 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에 적용하지 아니한다.

무단전대에 대법원은 다음과 같이 판시하고 있습니다.

●대법원 2010.6.10. 선고 2009다101275 판결

민법상 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하고 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있으나( 민법 제629조), 이는 임대차계약이 원래 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려하여 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호하여 이를 해치지 않게 하고자 함에 있고, 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익시키는 것은 임대인에게 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위가 될 수 있는 것이기 때문에 임대인에게 일방적으로 임대차관계를 종료시킬 수 있도록 하고자 함에 있다. 따라서 임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 아니하고 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며, 임차권 양수인이나 전차인은 임차권의 양수나 전대차 및 그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있다.

즉, 위 민법 조항과 대법원 판례에 따르면 직계존속이나 직계비속이 아닌 가족이 분양전환공공주택의 일부를 사용하게 하였다 하더라도 이는 신뢰관계를 위반하는 임차인의 배신행위라 볼 수 없고 무단전대를 이유로한 분양전환 부적격 판정에 대해서 충분히 다퉈볼 수 있다고 사료됩니다.

또한 분양전환 부적격 사유 중 실거주에 관한 판례를 하나 보도록 하겠습니다.

● 대법원 2008. 9. 11. 선고 2008다38035 판결 [매수인지위확인의소]

주택 및 복리시설의 공급조건, 방법 및 절차 등에 관한 사항을 규정함을 목적으로 하여 제정된 주택공급에 관한 규칙(2007. 11. 21. 건설교통부령 제592호로 개정되기 전의 것) 제30조 제1항 단서에 의해 주택공급을 받을 수 있는 “일정기간 이상 당해 주택건설지역에 거주하고 있는 자”라 함은, 주택법의 입법 취지와 목적에 비추어 볼 때, 민법 제18조가 복수 또는 중첩의 주소를 인정하고 있는 것과는 달리 당해 주택건설지역을 유일하고도 단일한 거주지로 하여 일정기간 계속 거주하고 있는 자를 뜻하는 것으로 해석하여야 할 것이고, 주민등록은 위와 같은 거주사실을 증명하는 유일한 증거는 아니나 유력한 증거가 될 수 있다고 할 것이다.

위 판례에 따르면 주민등록은 거주사실을 증명하는 유력한 증거가 될 수 있어 실거주 소명을 하는데 있어 중요한 사유가 될 수 있을 것으로 보입니다.

분양전환 공공아파트에 대한 세종시 내의 문제가 억울한 사정이 없이 잘 해결되면 좋겠습니다. 이에 관하여 더 궁금한 점이 있으면 세종시 변호사 김동국에게 연락주세요. 감사합니다.

등록일 | 2019-02-19
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